物业纷纷撤离，百万住宅面临贫困化危机

买房者或许尚未意识到，房地产市场正经历一场悄无声的“降级”。近期，多家知名物业公司已明确其今年的收缩策略，计划全面退出在三四线城市运营的亏损小区，甚至一些一线城市中物业费低于每平方米2.5元的项目也被列入清算名单。万科、融创、中海等大型物业公司，正积极撤离全国范围内的老旧小区及郊区房产。原因非常简单：房价持续下跌，业主觉得物业费过高而拒绝缴纳，物业公司因此难以收回款项，最终选择离场。中指研究院数据显示，从2025年初到2026年3月底，因撤场而关闭的住宅项目达到212个，其中百强物业主动退出超过80个，占比近四成。撤场现象在苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州和徐州等城市尤为集中，这八个城市合计占了样本数据的65%。令人意外的是，那些楼龄在五年以内的新建住宅中，撤场项目竟占到35%，而二、三十年只收取卫生费用的老小区反而不太容易受到影响。今年上半年，万物云已退出了139个住宅项目，相关项目的年化收入约为7.4亿元，而这些项目的月均收缴率仅为26%。收缴率在物业管理中至关重要，行业内普遍将85%视为运营的警戒线，一旦低于这个水平，各项服务必将相继下降。比如，浙江某项目进行过详细统计，六十多名员工中，人力成本占了近七成。而物业费收缴率在2024年为62.82%，2025年降至46.26%，2026年到现在则骤降至16.5%。在某个排屋和叠排项目中，150户累计欠费接近300万元。撤场后，更加混乱的局面随之而来，新闻中已出现相关画面。例如，徐州的贾汪绿地运河小镇三期，在物业撤走后电梯故障无人维修，垃圾满地。而在深圳宝安达海花园，垃圾堆积如山，电梯停运近两个月，公共电力也因欠费而中断。管理处的牌子仍高挂，但人手几乎全撤。电梯停用的原因并非完全是缺乏管理，维保公司因未能收到费用而撤走巡检，按照规定未按时保养的电梯必须停止使用，楼里的老人只得走楼梯。同时，门禁由于无人管理而失效，保安撤离，外卖员和装修工人进出自如，电瓶车和快递丢失的现象频频出现在业主聊天群中。同时，也有一些地方开始采取补救措施，北京发布了物业管理的三年行动计划，东莞建立了应急物业服务预选库，而上海杨浦的定海路街道则挑选了十二个小区试点团购物业，将周边服务打包以分摊成本。可以预见的是，一旦这些顶级物业管理公司退出，对电梯的维修、绿地的维护都将无法再进行，垃圾将因无人处理而愈积愈多。可以确认的是，在大约三年内，那些售价数百万元的相对新建住宅将迅速演变为无人问津的破败区域。